HẠN CHẾ RỦI RO KHI MUA NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang dự định mua nhà ở hình thành trong tương lai, xin Luật sư tư vấn cho tôi những quy định pháp luật cần lưu ý về việc mua nhà ở hình thành trong tương lai để hạn chế rủi ro? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Để hạn chế rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai, người mua cần lưu ý những quy định pháp luật sau đây:

1. Điều kiện nhà hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán, kinh doanh

Điều kiện nhà hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán, kinh doanh được quy định cụ thể tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi bổ sung 2020 như sau:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, người mua nhà hình thành trong tương lai cần chú ý kỹ tính pháp lý của chủ đầu tư, của dự án đầu tư nhà ở cũng như các giấy tờ pháp lý liên quan theo quy định nêu trên để hạn chế các rủi ro pháp lý có thể gặp sau khi ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Quy định về chế độ thanh toán trong mua bán nhà hình thành trong tương lai

Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi bổ sung 2020 thì việc thanh toán trong mua bán nhà hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Quy định về chế độ thanh toán trong mua bán nhà hình thành trong tương lai là bắt buộc, yêu cầu các chủ đầu tư phải tuân thủ. Do đó, người mua cần lưu ý để đảm bảo quyền lợi của mình khi ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai của bên mua

Căn cứ quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Lưu ý, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà xã hội.

Như vậy, có thể thấy pháp luật hiện nay cho phép người mua nhà hình thành trong tương lai được chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai của bên mua cho một bên khác.

Tuy nhiên, cần lưu ý việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Có hợp đồng mua bán được lập theo quy định của pháp luật;

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Hợp đồng mua bán phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;

- Nhà thuộc hợp đồng mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hãng Luật Thành Danh, nếu có vấn đề gì thắc mắc hoặc góp ý xin vui lòng liên hệ:

HÃNG LUẬT THÀNH DANH

Luật sư: Đậu Đức Ninh

Địa chỉ: 7C, Nguyễn Văn Tiết, Lái Thiêu, Thuận An, Bình Dương

Điện thoại: 0962.442.839