Tranh chấp ranh giới đất giữa hàng xóm xử lý thế nào?

Tin tức & sự kiện

Tranh chấp ranh giới đất giữa các hộ liền kề là một trong những dạng tranh chấp đất đai phổ biến nhất hiện nay. Nguyên nhân thường xuất phát từ việc xác định mốc giới không rõ ràng, diện tích thực tế khác với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc do quá trình sử dụng đất kéo dài nhưng không có sự thống nhất giữa các bên.

Quy định về tranh chấp ranh giới đất

1. Thế nào là tranh chấp ranh giới đất?

Tranh chấp ranh giới đất là việc các chủ sử dụng đất liền kề không thống nhất về đường ranh giới phân chia quyền sử dụng đất giữa các thửa đất.

Các dạng tranh chấp thường gặp gồm:

- Một bên cho rằng hàng xóm lấn chiếm đất của mình;

- Tranh chấp về vị trí hàng rào, tường rào, mốc giới;

- Tranh chấp do diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp phát sinh khi xây dựng công trình vượt sang đất liền kề.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, pháp luật ưu tiên việc xác định ranh giới theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì căn cứ vào hồ sơ địa chính và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

2. Căn cứ xác định ranh giới đất

Khi giải quyết tranh chấp ranh giới đất, cơ quan có thẩm quyền thường xem xét tổng hợp nhiều căn cứ khác nhau để giải quyết tranh chấp về đất đai, bao gồm các căn cứ sau:

2.1. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định:

- Diện tích thửa đất;

- Hình thể, kích thước thửa đất;

- Tứ cận thửa đất;

- Số thửa, số tờ bản đồ.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều Giấy chứng nhận được cấp từ lâu, việc đo đạc chưa chính xác nên cần kết hợp với các tài liệu khác.

2.2. Theo hồ sơ địa chính

Căn cứ khoản 2 Điều 129 Luật Đất đai 2024, hồ sơ địa chính bao gồm:

- Bản đồ địa chính;

- Sổ mục kê đất đai;

- Sổ địa chính;

- Bản sao các loại hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi phát sinh tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền thường tiến hành trích lục hồ sơ địa chính để xác định vị trí và ranh giới thửa đất.

2.3. Nguồn gốc và quá trình sử dụng đất

Nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất có thể được chứng minh thông qua:

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất;

- Hồ sơ đăng ký đất đai qua các thời kỳ.

Bên cạnh đó, quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục, công khai trong thời gian dài cũng là căn cứ quan trọng để xem xét giải quyết tranh chấp.

2.4. Theo hiện trạng sử dụng ổn định

Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp”

Trong nhiều trường hợp, khi giải quyết tranh chấp ranh giới, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét, đánh giá các yếu tố như về hiện trạng sử dụng đất như: Mốc giới hiện hữu; Hàng rào, tường rào, công trình trên đất; Cây trồng lâu năm; Biên bản kiểm tra thực địa; Ý kiến của người dân sinh sống lâu năm tại địa phương…..

3. Khi phát hiện hàng xóm lấn ranh giới đất phải làm gì?

Khi phát hiện có dấu hiệu lấn chiếm ranh giới đất, người sử dụng đất nên thực hiện theo trình tự sau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

Bước 1: Thu thập tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất

Trước tiên, cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu liên quan đến thửa đất đang tranh chấp, bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất (nếu có);

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;

- Trích lục bản đồ địa chính;

- Biên bản đo đạc, xác định ranh giới (nếu có);

- Hình ảnh, video hoặc các tài liệu thể hiện hiện trạng sử dụng đất.

Việc thu thập đầy đủ chứng cứ sẽ là cơ sở quan trọng để xác định ranh giới đất và bảo vệ quyền lợi trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Bước 2: Thương lượng, thỏa thuận với hộ liền kề

Pháp luật luôn khuyến khích các bên tự thương lượng nhằm xác định lại ranh giới đất và giải quyết tranh chấp trên tinh thần thiện chí, hợp tác.

Trường hợp đạt được thỏa thuận, các bên nên:

- Lập biên bản thỏa thuận bằng văn bản;

- Xác định rõ vị trí, mốc giới ranh giới đất;

- Có chữ ký xác nhận của các bên;

- Có người làm chứng hoặc xác nhận của chính quyền địa phương (nếu cần).

Đây là phương thức giải quyết nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và góp phần duy trì quan hệ láng giềng.

Bước 3: Yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp

Trong trường hợp không tự hòa giải được có thể tiến hành nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã. Hồ sơ yêu cầu hòa giải thường bao gồm:

- Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có);

- Các tài liệu, chứng cứ liên quan đến tranh chấp.

Trong quá trình hòa giải, UBND cấp xã có thể tiến hành xác minh thực địa, thu thập hồ sơ địa chính, tổ chức đo đạc xác định ranh giới và mời các bên tham gia làm việc.

Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản theo quy định pháp luật. Nếu hòa giải thành, các bên thực hiện theo nội dung đã thống nhất. Trường hợp hòa giải không thành, biên bản hòa giải là căn cứ để tiếp tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Bước 4: Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án

Sau khi hòa giải không thành, việc lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất.

Trường hợp 1: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Thông thường, Tòa án nơi có đất tranh chấp sẽ giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Trường hợp 2: Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định

Người có tranh chấp được lựa chọn một trong hai phương thức:

- Yêu cầu Chủ tịch UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp; hoặc

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Tùy từng trường hợp cụ thể, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, hồ sơ địa chính và hiện trạng thực tế để đưa ra quyết định giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

Kết luận

Tranh chấp ranh giới đất giữa hàng xóm là dạng tranh chấp phổ biến nhưng hoàn toàn có thể giải quyết dựa trên hồ sơ pháp lý, nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng thực tế và các quy định của pháp luật. Khi phát sinh tranh chấp, các bên nên ưu tiên thương lượng và hòa giải. Trường hợp không đạt được kết quả, cần thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

======================================

CÔNG TY LUẬT TNHH MTV HÃNG LUẬT THÀNH DANH